Geschlossene Fonds werden zumeist zur Finanzierung von Einzelprojekten aufgelegt. Dabei wird das Investitionsvorhaben den Anlegern in einem Prospekt vorgestellt, der bei der BaFin zu hinterlegen ist. Die typische Rechtsform eines geschlossenen Fonds ist die GmbH & Co. KG. Anleger beteiligen sich an dieser eigenständigen – zumeist nur zur Realisierung des Projektes gegründeten – Fondsgesellschaft als Kommanditisten. Damit sind in der Regel für die Fondsanleger volle Teilnahme und Stimmrechte in der Gesellschafterversammlung sowie Gewinnrechte verbunden. Anleger von geschlossenen Fonds erzielen die Renditen aus den Erträgen der finanzierten Projekte. Gleichzeitig wird das Investitionsrisiko sowohl für den Initiator als auch für die Kapitalgeber auf die Projekte begrenzt. Ein wesentliches Augenmerk bei einem geschlossenen Fonds sollte auf der Besteuerung der Ausschüttung an die Anleger liegen. So kann beispielsweise ein geschlossener Fonds vermögensverwaltend oder gewerblich ausgestaltet werden. Die steuerlichen Auswirkungen der gewählten Fondsstruktur können für den Anleger immens sein.

Geschlossene Fonds lassen sich verschiedene Kategorien einteilen. So wird beispielsweise zwischen Fonds mit einem einzelnen, im Vorfeld der Emission feststehenden, Investitionsobjekt sowie Fonds mit einer sog. Blind-Pool-Konstruktion unterschieden. Die Qualität des Fonds wird durch die Qualität des Anlageobjektes bestimmt.
Geschlossene Fonds können auch nach der steuerlichen Situation der Anleger unterschieden werden. Eine Unterscheidung ist zwischen gewerblichen und vermögensverwaltenden Fonds üblich. Während in dem einen Fall der Anleger Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) erzielt, bestimmt im anderen Fall aufgrund der steuerlichen Ausgestaltung der Fondsgesellschaft das Anlageobjekt die Einkunftsart.

Umweltfonds Projekte (Windenergie, Solarenergie, Bioenergie) dienen der Umsetzung einer Vielzahl von Investitionsvorhaben im Bereich der erneuerbaren Energien. Dabei werden in vielen Fällen Umweltfonds als geschlossene Fonds realisiert. Der Fondsprospekt ist vor Beginn des öffentlichen Angebots der BaFin vorzulegen. Zu den Umweltfonds gehören:
•    Windfonds
•    Solarfonds (Solarthermie- und Photovoltaikfonds)
•    Bioenergie- und Biogasfonds
Bei Projekten aus dem Bereich der erneuerbaren Energien erwirbt die Fondsgesellschaft Nutzungsrechte an Grundstücken, die für die Projektrealisierung (Errichtung von Solaranlagen, Biogasanlagen, Windparks) besonders geeignet sind. Auf diesen Grundstücken werden dann die Energieanlagen errichtet und der Anschluss an das Stromnetz hergestellt. Während der Nutzungsdauer der Energieanlage wird der erzeugte Strom eingespeist. Hier bietet das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) für zwanzig Jahre eine gesetzlich geregelte feste Vergütung.
Der Schwerpunkt bei der Konzeption des Prospektes liegt bei Umweltfonds auf der Beschreibung der eingesetzten technischen Anlagen (Windenergieanlagen, PV-Module usw. inkl. der Leistungsgarantien), der geplanten Lage des Objektes (vor dem Hintergrund der Ertragserwartungen sind Einstrahlungs- bzw. Windgutachten aufzunehmen) und der Darstellung der Gesamtfinanzierung.

Über einen Leasingfonds werden kostenintensive Objekte finanziert. Dabei fungiert der geschlossene Fonds als Leasinggeber und stellt das in seinem Eigentum stehende Objekt dem Leasingnehmer entgeltlich zur Verfügung. Schwerpunkt der Konzeption des Leasingfonds und der Darstellung des Fondsprospektes ist dabei die Ausgestaltung des Leasingvertrags und die steuerliche Strukturierung der Beteiligung. Der Prospekt, der bei der BaFin zu hinterlegen ist, hat zudem die rechtlichen Verhältnisse zwischen Leasinggeber (Fonds) und Leasingnehmer zu erläutern. Insbesondere die vereinbarte Laufzeit des Leasingvertrags und die Bonität des Leasingnehmers sind von wesentlicher Bedeutung für den Erfolg eines Leasingfonds.

Bei einem geschlossenen Fonds treten die Investoren mit ihrem Kapital einer Kommanditgesellschaft als Kommanditisten bei und sind gemäß den handelsrechtlichen Bestimmungen und den steuerlichen Grundsätzen an dem Unternehmen beteiligt. Neben diesen rechtlichen Grundlagen wird das Verhältnis der Initiatoren und Anleger wesentlich durch den Gesellschaftsvertrag bestimmt. Im Fondsprospekt werden die sich hieraus ergebenen Rechte und Pflichten näher erläutert.
Die Kommanditgesellschaft hat zwei Arten von Gesellschaftern: den oder die persönlich haftenden Gesellschafter (Komplementäre), die unbeschränkt mit ihrem ganzen Vermögen für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft haften, und den oder die Kommanditisten, die nur für den Betrag einer bestimmten Geldsumme - der Kommanditeinlage - haften. Die Höhe der Beteiligung des Kommanditisten wird als Haftungsbeschränkung im Handelsregister eingetragen.
Genau wie der Komplementär ist der Kommanditist grundsätzlich ein stimmberechtigter Gesellschafter und als solches am Vermögen der Kommanditgesellschaft beteiligt. Der Anteil am Vermögen der Kommanditgesellschaft hängt von der Höhe der jeweiligen Beteiligung ab. Aus dem gesellschaftsrechtlichen Verhältnis entsteht für den Kommanditisten die Pflicht zur Erbringung der Einlage, mit der er gewisse Gesellschafterrechte, d.h. Vermögens-, Informations- und Kontrollrechte erwirbt. Teilweise Abweichungen von diesen Grundsätzen können im Gesellschaftsvertrag vereinbart werden. Sie sind im Verkaufsprospekt detailliert zu beschreiben.

- Treuhänder
Der Anleger wird bei einem geschlossenen Fonds Vollgesellschafter der Emittentin. Zur Wirksamkeit seiner Haftungsbeschränkung ist die Eintragung im Handelsregister notwendig, wobei der Anleger dem Fonds eine notariell beglaubigte Handelsregistervollmacht erteilt. Werden Kommanditanteile im Rahmen eines öffentlichen Angebots platziert, ist dieses Verfahren wenig praktikabel. Es besteht die Möglichkeit, einen Treuhandkommanditisten als Handelsregistertreuhänder einzuschalten. Rechte und Pflichten zwischen Treuhänder und Anleger werden durch einen Treuhandvertrag geregelt, der Bestandteil des Fondsprospektes ist. Der Treuhänder verwaltet alle emittierten Kommanditanteile im Namen der Investoren. Auf diese Weise werden die mit der Eintragung der einzelnen Kommanditisten verbundenen Kosten gespart. Zugleich wird durch einen Treuhänder die Durchführung von Gesellschafterversammlungen vereinfacht. Der Treuhänder kann die Anleger vertreten. In der Regel erteilen die Investoren Weisungen für eine Stimmabgabe.

- Mittelverwendungskontrolle
Bei der Auflage eines geschlossenen Fonds wird in der Regel ein Mittelverwendungskontrolleur bestellt. Er führt das Einzahlungskonto des Fonds. Die hierauf eingehenden Mittel werden nach festgelegten Kriterien freigeben. Diese können sich bei feststehenden Anlageobjekten nach dem Projektfortschritt (z.B. Bauabschnitten) richten. Bei Blind Pool Konzeptionen erfolgt die Mittelfreigabe nach dem Vorliegen der festgelegten Investitionskriterien des Fondsprospektes. Die Einschaltung eines Mittelverwendungskontrolleurs sichert die zweckgebundene Verwendung des Beteiligungskapitals. Als Mittelverwendungskontrolleur werden in der Regel Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder Rechtsanwälte bestellt. Die Rechte und Pflichten des Mittelverwendungskontrolleurs bestimmen sich nach dem Mittelverwendungskontrollvertrag.

Bei einem geschlossenen Fonds partizipieren die Anleger unmittelbar an den Erträgen der Emittentin (steuerliche Transparenz). Hieraus bestimmen sich auch die Steuern des Anlegers, also die Art seiner Einkünfte. Anleger erzielen grundsätzlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb, da ein geschlossener Fonds von der typischen gesellschaftsrechtlichen Struktur gewerblich geprägt ist. Wird diese gewerbliche Prägung ausgeschlossen, gibt es im Rahmen von Projektfinanzierungen durch geschlossene Fonds vielfältige steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.
In Abhängigkeit von den Investitionsobjekten (z.B. Immobilie, Unternehmensbeteiligungen etc.) und der Fondskonzeption (Ausschaltung der gewerblichen Prägung) ist es möglich, die Beteiligungen auch aus Anlegersicht steuerlich zu optimieren. In Abhängigkeit von der gewählten Fondskonstruktion erzielen die Anleger bspw. Einkünfte aus Kapitalvermögen oder aus Vermietung und Verpachtung. Das kann dazu führen, dass der Veräußerungserlös einer Fondsimmobilie nach einer entsprechenden Haltedauer von den Anlegern steuerfrei vereinnahmt werden kann.
Seit der Einschränkung der steuerlichen Verlustverrechnungsmöglichkeiten im November 2005 durch den Gesetzgeber werden keine Steuerstundungsmodelle mehr angeboten, sondern nur noch renditeorientierte Beteiligungen. Soweit während der Investitionsphase des Fonds sog. "Anlaufverluste" entstehen, können diese dennoch zu Steuerstundungseffekten aus Anlegersicht führen.

Geschlossene Fonds unterliegen grundsätzlich der allgemeinen Prospektpflicht. Der Fondsprospekt ist vor seiner Veröffentlichung bei der BaFin zu hinterlegen. Hier wird der Prospekt auf Vollständigkeit geprüft und ggfl. die Veröffentlichung durch die BaFin gestattet.